MAIS HABITAÇÃO: VENDA DE SEGUNDAS CASAS FICA ISENTA DE MAIS-VALIAS SE AMORTIZAR CRÉDITO

SE UMA PARTE DO VALOR DA VENDA TIVER SIDO USADO PARA LIQUIDAR O CRÉDITO À HABITAÇÃO DA CASA VENDIDA, ESSE VALOR É DESCONTADO NO CÁLCULO DA MAIS-VALIA?

Depende se há reinvestimento ou não. Se, após liquidar o crédito à habitação da casa vendida, o restante valor obtido com a venda for reinvestido, na totalidade ou em parte, na amortização de um crédito para habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes, há lugar a isenção de imposto sobre as mais-valias da parte reinvestida.

Já se a venda da casa secundária ou terreno para construção não der lugar a reinvestimento na amortização de um crédito para habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes, todo o valor obtido com a venda será contabilizado para efeito de mais-valias, ainda que parte tenha sido usado para liquidar o empréstimo bancário do imóvel vendido.

QUAL O PRAZO PARA CONCRETIZAR A AMORTIZAÇÃO APÓS A VENDA DA HABITAÇÃO SECUNDÁRIA?

A amortização do capital em dívida num crédito para habitação própria e permanente tem de ser concretizada nos três meses seguintes à venda. No entanto, quem vendeu uma habitação secundária ou terreno para construção em 2022 ou no início de 2023, antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação, dispôs de três meses após a entrada em vigor do diploma para concretizar a amortização que lhe permite beneficiar da medida.

Na prática, quem vendeu uma habitação secundária ou terreno para construção entre 1 de janeiro de 2022 e 7 de outubro de 2023 pode ainda beneficiar da isenção excecional de mais-valias se tiver amortizado um crédito de habitação própria e permanente antes de 7 de janeiro de 2024.

Já quem vender uma habitação secundária ou terreno para construção nos últimos meses de 2024 continua a poder usufruir do prazo de três meses para concretizar a amortização. No limite, se a venda ocorrer a 31 de dezembro de 2024, o prazo para amortizar decorre até 31 de março de 2025. 

COMO SE FAZ PROVA DA AMORTIZAÇÃO?

Os contribuintes que tencionam beneficiar da isenção extraordinária de mais-valias têm de solicitar ao banco um documento que comprove o valor e a data da amortização. Esse documento pode vir a ser exigido pelas Finanças após a entrega da declaração anual de IRS em que vai comunicar a venda da habitação secundária ou do terreno para construção.

QUEM JÁ PAGOU MAIS-VALIAS POR VENDA DE HABITAÇÃO SECUNDÁRIA REALIZADA EM 2022 PODE PEDIR O REEMBOLSO ÀS FINANÇAS?

Sim. O acerto de contas é feito através da entrega de uma declaração de substituição do IRS de 2022, que deve ser submetida no portal das Finanças até 30 de junho de 2024. No anexo G, preencha o novo quadro 19, criado precisamente para estas situações. 

A ISENÇÃO EXCECIONAL DE MAIS-VALIAS APLICA-SE A IMÓVEIS VENDIDOS POR MAIS DO QUE UM TITULAR?

Sim, cada coproprietário tem a sua quota-parte no valor obtido com a venda do imóvel ou terreno. É essa quota-parte que pode amortizar no capital em dívida do crédito para habitação própria e permanente (seu ou de um descendente).

PODE USAR-SE O DINHEIRO DA VENDA DE UMA HABITAÇÃO SECUNDÁRIA PARA AMORTIZAR UM EMPRÉSTIMO PARTILHADO COM QUEM NÃO ERA PROPRIETÁRIO DA CASA VENDIDA?

Sim, pode. Mas, nestes casos, apenas pode amortizar a sua quota-parte do capital em dívida. Se o empréstimo tiver sido contratado pelos dois elementos de um casal, por exemplo, e apenas um deles tiver vendido uma habitação secundária, apenas esse titular do empréstimo poderá amortizar a sua metade do capital em dívida.

PODE USAR-SE O DINHEIRO DA VENDA DE UMA HABITAÇÃO SECUNDÁRIA PARA AMORTIZAR O CAPITAL EM DÍVIDA DE DOIS CRÉDITOS PARA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE DE DOIS FILHOS?

Sim, desde que o ganho obtido com a venda da habitação secundária seja usado para amortizar créditos para habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes, dentro dos prazos legais.

SE O VALOR OBTIDO COM A VENDA DA HABITAÇÃO SECUNDÁRIA ULTRAPASSAR O CAPITAL EM DÍVIDA DO CRÉDITO PARA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE, HÁ COBRANÇA DE MAIS-VALIAS?

Sim, a parte da venda que não for usada para amortização de crédito à habitação fica sujeita ao pagamento de mais-valias nos moldes tradicionais. Ou seja, a metade do valor remanescente é adicionada aos rendimentos anuais do contribuinte, que são sujeitos ao cálculo de imposto em função do escalão de IRS correspondente.

HÁ ISENÇÃO DE MAIS-VALIAS SE O VALOR OBTIDO COM A VENDA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO OU DE HABITAÇÃO SECUNDÁRIA FOR REINVESTIDO NA COMPRA DE HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE?

Não. A isenção prevista no programa Mais Habitação apenas se aplica nos casos de reinvestimento em amortizações de créditos já existentes à data da venda e não em aquisições.

A VENDA DE TERRENOS RÚSTICOS TAMBÉM ESTÁ ABRANGIDA PELA ISENÇÃO EXTRAORDINÁRIA DE MAIS-VALIAS?

Não. A medida aplica-se apenas à venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do contribuinte e respetivo agregado familiar.